Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong điều kiện kiềm chế lạm phát

Thừa nhận một nền kinh tế phát triển theo mô hình hỗn hợp cũng có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài sự phát triển.

 

Trong nền kinh tế này, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: thứ nhất là chức năng điều khiển, thực hiện chức năng này Nhà nước phải duy trì và là trọng tài trong hoạt động kinh tế – xã hội; thứ hai là chức năng phát triển. Để thực hiện vai trò của mình, Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế – xã hội, nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, nhất là mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường, thu hẹp khoảng cách giữa kẻ giàu và người nghèo… Đặc biệt, trong điều kiện hiện nay, khi lạm phát là một vấn đề lớn của nhiều nước trên thế giới, cuộc khủng hoảng tín dụng cho vay nhà ở tại Mỹ lan rộng tác động đến nhiều nền kinh tế. Do vậy, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm bình ổn sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Với cách đặt vấn đề như trên, trong bài viết này, tác giả xin trình bày những nội dung xoay quanh chủ đề nói trên.

 

1. Thực trang tình hình thị trường bất động sản hiện nay và những nguyên nhân

 

Thị trường bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn điều chỉnh. Lạm phát tháng 7 và tháng 8/2008… đã tăng chậm lại; giá bất động sản đang giảm; tình hình đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản từ đầu năm 2007 có xu hướng tăng cao. Do vậy, đứng trên giác độ quản lý Nhà nước, cần phải đánh giá một cách đầy đủ thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay, những nguyên nhân nào đã gây ra và tác động đến lạm phát như thế nào.

 

Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay

 

Nhìn vào thị trường bất động sản hiện nay với biến động chung của nền kinh tế, đặc biệt là vấn đề lạm phát, chúng ta có thể thấy những điểm nổi bật như sau:

 

- Thứ nhất, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc triển khai tiếp tục các dự án. Các hoạt động giao dịch bất động sản trở nên trầm lắng trên toàn bộ thị trường. Giá cả bất động sản liên tục giảm, trong khi đó, giá nguyên vật liệu lại có xu hướng gia tăng như giá sắt thép, giá xi măng có lúc đã tăng cao lên gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đang đối mặt với nguy cơ lỗ, thậm chí phá sản khi tiến hành thi công các công trình.

 

- Thứ hai, các đối tượng đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản phải tăng khoản chi trả về lãi suất cho hệ thống ngân hàng. Theo một số thông tin trên báo chí, tính đến cuối tháng 6/2008, với tổng số dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng về thị trường bất động sản đã dự báo ở mức trên 135.000 tỷ đồng. Cả hệ thống ngân hàng và và thị trường bất động sản đều đã dự báo được mức lãi suất phải trả. Vấn đề là khi lãi suất ngân hàng tăng lên (dưới tác động của lạm phát và chống lạm phát của Chính phủ, nhất là thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt), mức tăng lãi suất trung bình khoảng từ 5% (từ 15%/năm lên 20%/năm). Tất nhiên là không phải tất cả các hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng thương mại (NHTM) và khách hàng đều điều chỉnh lãi suất theo mức mới. Như vậy vô hình chung các các đối tượng đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản đã phải chịu thêm khoản lãi ngoài dự toán lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

 

- Thứ ba, các nhà đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản trong nước hiện nay luôn luôn thiếu vốn. Hệ thống ngân hàng đang có xu hướng giảm tín dụng đối với khách hàng vay để đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản đã giảm dần đến tháng 8/2008 so với tháng 12/2007. Nghĩa là số tín dụng mới tăng thấp hơn số vốn gốc mà thị trường bất động sản trả cho hệ thống ngân hàng. Điều này sẽ là một bất cập lớn cho thị trường bất động sản, vì nguyên tắc, số vốn vận hành vào thị trường bất động sản phải ngày một lớn hơn.

 

- Thứ tư, trong tình hình hiện nay, hệ thống ngân hàng luôn bị sức ép thu hồi nợ đối với các đối tượng đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản . Hệ quả trong thời gian tới, hầu hết các doanh nghiệp có các khoản vay đối với ngân hàng sẽ phải đối mặt với việc phải có nguồn tiền để đến hạn phải trả ngân hàng cho các khoản vay 1 năm hoặc bắt đầu vào chu kỳ đáo nợ lớn cho các khoản vay 2 năm.

 

- Thứ năm, các chủ thể đầu tư có yếu tố nước ngoài lại đang tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm 2008, tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào các dự án có yếu tố bất động sản đã là khoảng 50% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (khoảng 15 tỷ USD).

 

Một số nguyên nhân chủ yếu:

 

- Nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách của Nhà nước về đất đai và nhà ở (cả cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương) tác động lớn đến thị trường bất động sản của chính sách hai giá và các kiểu ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế Nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang”, móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền địa phương và doanh nghiệp độc quyền.

 

- Công tác quản lý và lập quy hoạch đủ loại (quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…) chưa tốt, thậm chí là quy hoạch treo đã gây ra trong thời gian vừa qua nhưng tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản hiện nay.

 

- Sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của cả Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước, các doanh nghiệp và nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường bất động sản, mà các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, thậm chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo, “tâm lý bầy đàn”, “hiệu ứng đám đông” trong việc mua, bán bất động sản đã, đang và sẽ là một trong những nguyên nhân gây ra sự “trồi , sụt” hiện nay trên thị trường bất động sản hiện nay.

 

- Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới do giá cả dầu mỏ, vàng và sự khủng hoảng tín dụng như cho vay nhà ở tại Mỹ ảnh hưởng rất nhiều trên thế giới trong giai đoạn vừa qua cũng có những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản hiện nay.

 

- Nhiều tổng công ty nhà nước, tập đoàn kinh tế của Nhà nước vay vốn ngân hàng triển khai các dự án bất động sản với quy mô lớn…

 

2. Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay.

 

Nhà nước tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản.

 

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật tạo môi trường cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…. bất động sản; đồng thời, pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó; hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn… cho người sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển ở nước ta. Năm 1992, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh về nhà ở và được nâng lên thành Luật Nhà ở (năm 2005). Năm 1993 Quốc hội ban hành Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Năm 1995 Bộ Luật dân sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân trong giao dịch nhân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ nhân sự. Bộ Luật dân sự quy định về nội dung tài sản, bất động sản xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu về tài sản, các điều kiện, nội dung, trình tự thực hiện các giao dịch về hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản; trong đó, có các quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở; hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó hình thành hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản.

 

Với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006) và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo sân chơi rộng hơn cho thị trường bất động sản cả về nội dung và phạm vi đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. Theo đó, mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều được tham gia vào thị trường bất động sản. Cũng do vậy, đã thực hiện thu hẹp phạm vi thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, mở rộng quan hệ chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất chặt chẽ hơn. Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp luật cho đầu tư kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo điều kiện để người sử dụng đất hợp pháp hoá quyền sử dụng đất để có đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản. Rõ ràng, Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ pháp lý, vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện giao dịch cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay hành lang pháp luật cũng còn những tồn tại, hạn chế nhất định: có nội dung chưa thống nhất giữa các đạo luật như: thời điểm huy động vốn; việc chuyển đất nông nghiệp thành khu công nghiệp nhưng trên thực tế không ít khu công nghiệp đã hình thành lâu mà chưa được lấp đầy; các bước thực hiện dự án đầu tư còn mất nhiều thời gian, thời gian nộp tiền sử dụng đất và thực hiện dự án đầu tư còn có sự phân biệt giữa doanh nghiệp Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài, quá trình thu hồi đất và thực hiện bồi thường còn phức tạp v.v… Những tồn tại, hạn chế này càng trở nên bức xúc trong bối cảnh hiện nay. Đó là những vấn đề mà pháp luật cần phải tiếp tục hoàn thiện và càng sớm càng tốt.

 

Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất

 

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng là một nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai và xây dựng theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, văn hoá, bảo vệ môi sinh, môi trường điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai và trong xây dựng. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội; căn cứ vào điều kiện thực hiện xây dựng và sử dụng đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại, gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất vào xây dựng đô thị đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển ngành kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao… Tiếp đó là quy hoạch cụ thể từng khu đất, từng thửa đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cư nông thôn, khu phát triển, công nghiệp, thương mại, dịch vụ… Trên cơ sở quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất; các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất triển khai thực hiện phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng. Như vậy, bằng việc thực hiện quy hoạch đã phân bố các bất động sản phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội và thực hiện phân bố dân của từng địa phương và trong phạm vi cả nước, hình thành sự phân bố thị trường bất động sản; nhất là thị trường bất động sản tại các đô thị lớn.

 

Tuy nhiên, quy hoạch ở nước ta hiện nay đang còn nhiều tồn tại, yếu kém và càng bộc lộ rõ nét hơn, ảnh hưởng không ít đến đầu tư kinh doanh bất động sản. Tồn tại lớn nhất hiện nay là chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng; còn manh mún và phân tán giữa các ngành (điện, nước, viễn thông, môi trường…); chưa tính hết các yếu tố mang tính chiến lược toàn cục và tiên tiến; phân tán trong việc lập và phê duyệt quy hoạch dẫn đến nhiều thủ tục phiền hà, quy hoạch đô thị chưa đảm bảo theo yêu cầu hoạt động của một đô thị v.v… Tất cả những yếu kém đó dẫn đến hiện tượng là đô thị chưa đẹp, chưa văn minh. Hệ thống các công trình kết cấu hạ tầng thiếu (có cả thừa) và yếu kém; ngay cả các đô thị mới chưa mang trong mình nó một đô thị tiên tiến, văn minh, hiện đại. Nông thôn lại còn tệ nạn nhiều. Không ít công trình xây dựng xong để lâu chưa sử dụng, cá biệt vừa xây dựng xong phải phá ra làm lại, cải tạo, nâng cấp v.v… Tình hình cơ sở hạ tầng giao thông là đáng lo ngại. Tắc đường tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã trở thành câu chuyện thường ngày. Kết cục mà xã hội đều thấy rất rõ là nguồn tài nguyên đất đai, vật liệu, công sức, tiền vốn bị sử dụng lãng phí, hiệu quả kinh tế – xã hội chưa cao v.v…

 

Thực tế nói trên đòi hỏi Nhà nước phải sớm khắc phục những tồn tại và yếu kém trong quy hoạch mà trước hết phải có sự thống nhất giữa quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện và có tính chiến lược lâu dài trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước là yêu cầu tối cao; với quy hoạch phải được ổn định, hiện đại và chặt chẽ. Cần thay đổi tư duy về quy hoạch; theo đó cái gì cần ổn định thì phải làm trước, cái gì còn phát triển với quy theo hướng phát triển; ví dụ vấn đề với quỹ đất cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là lương thực, không nên để người làm nông nghiệp bị động về việc Nhà nước thu hồi đất để làm khu công nghiệp, xây dựng các công trình hạ tầng… như hiện nay. Theo chúng tôi, chúng ta cần ổn định diện tích đất dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp nói chung và lương thực nói riêng. Quy hoạch đó phải được cụ thể đến từng vùng (có thể đến xã, huyện); thời gian ổn định ít nhất cũng phải là 20 năm và càng dài hơn càng tốt. Ổn định diện tích đất nông nghiệp trên thực tế cũng là ấn định diện tích đất phi nông nghiệp gắn với quy định nội bộ đất phi nông nghiệp. Trên thực tế với quy này đã được thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nguồn tài nguyên, phân bổ dân cư theo chiến lược phát triển kinh tế – xã hội tạo ra một quy hoạch bền vững và hình thành quan hệ cân đối lớn nhất của nền kinh tế. Toàn bộ quỹ đất phi nông nghiệp còn lại phải được quy hoạch xây dựng theo hướng phát triển, gắn kết chặt chẽ quy hoạch xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng với quy hoạch đô thị và các khu công nghiệp tập trung, theo đó tiến trình đô thị hoá được quy hoạch chặt chẽ, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế.

 

Nhà nước thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy và hướng dẫn sự phát triển của thị trường bất động sản

 

Trong điều kiện hiện nay, vai trò của Nhà nước với thị trường bất động sản càng cần tăng cường hơn. Vai trò ấy được thực hiện trên các mặt chủ yếu sau:

 

Một là, tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản…), tạo ra các sân chơi công khai minh bạch trong đầu tư kinh doanh bất động sản và cũng là để Nhà nước kiểm soát được hoạt động thị trường bất động sản; cái mà chúng ta đang nắm rất lơ mơ. Một khi kiểm soát được thị trường thì bàn tay điều chỉnh của Nhà nước sẽ sát thực tế hơn và biện pháp điều chỉnh đạt hiệu quả hơn; ngăn chặn được các hiện tượng đầu cơ, nâng giá v.v… Trong các hoạt động dịch vụ trên đây, cần sớm phát triển hoạt động dịch vụ định giá bất động sản; vì hoạt động này giữ vị trí rất quan trọng tác động vào sự hình thành giá bất động sản trên thị trường, nhưng hiện nay hoạt động định giá còn yếu và thiếu, do đó, cần có sự nâng đỡ của Nhà nước. Sau đến là hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải sớm hình thành và nhất thiết sau ngày 31/12/2008 mọi giao dịch về bất động sản thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

 

Hai là, có chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động bình thường, hoạt động tích cực và có hiệu quả hơn. Trước mắt, thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ kỹ thuật, công nghệ; thực hiện các giải pháp về đất đai, về vốn, về các thủ tục hành chính v.v…; cung cấp thông tin thị trường, giá cả, thông tin về đất đai – quy hoạch; hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực. Trong các vấn đề trên đây, chúng tôi cho rằng có hai vấn đề cầm sớm quan tâm đó là đất đai và vốn. Đất đai là yếu tố đầu tiên cấu thành thực thể của bất động sản, là yếu tố ban đầu của việc định hình một dự án đầu tư; nhưng hiện nay mọi khó khăn lớn nhất cũng ở đất đai, thời gian dài nhất của dự án đầu tư là các thủ tục về đất đai; khó khăn nhất là xin quy hoạch vv… vấn đề đất đai cần sớm được giải quyết. Vốn là yếu tố không thể thiếu và kinh doanh bất động sản lại cần nhiều vốn. Hiện nay, cả hai biện pháp huy động vốn: Vốn tín dụng ngân hàng và vốn do doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Do đó, vấn đề này cần phải được tháo gỡ càng sớm càng tốt.

 

Đối với riêng giải pháp về vốn tín dụng, các NHTM hạn chế cho vay dự án bất động sản để góp phần kiềm chế lạm phát là đúng. Song các NHTM còn cân nhắc, lựa chọn để tiếp tục cho vay vào các dự án khách sạn cao cấp; dự án văn phòng, dự án nhà ở… có khả năng thu hồi vốn cao và nhanh. Các trường hợp cá nhân có nhu cầu thực sự về nhà ở, vốn tự có đã tham gia trên 50% thì các NHTM cũng nên tiếp tục cho vay. Nhưng vấn đề không kém phần quan trọng là các NHTM cần có biện pháp giảm lãi suất cho vay bất động sản.

 

Ba là, Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về nhà ở, về giao dịch dân sự… nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nhà nước cũng phải kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật, nhất là vi phạm quy hoạch, sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm bất động sản công vv… nhằm làm cho môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản ngày một trong sạch hơn; góp phần phát triển thị trường bất động sản theo định hướng của Nhà nước.

 

Trên đây là một số kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong điều kiện kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, để phát triển thị trường bất động sản một cách vững chắc và lành mạnh, việc tiếp tục nghiên cứu các cơ chế chính sách trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là vô cùng bức thiết và quan trọng.
 

Tác giả: TS. TRẦN VĂN GIAO

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 18/2008