Thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?
Ngày đăng: 10/11/2020
Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có hoặc không có tài sản gắn liền) hoặc giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất; hoặc giá ghi trên...
Hỏi: Thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?
Đáp:
✠ Theo quy định tại điểm 3 mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC, thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - giá vốn và chi phí hợp lý liên quan
✠ Trong đó:
1. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có hoặc không có tài sản gắn liền) hoặc giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất; hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:
- Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, được xác định như sau:
+ Căn cứ theo quy định của Bộ xây dựng về phân loại giá trị nhà.
+ Căn cứ quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do Bộ xây dựng ban hành
+ Căn cứ giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
+ Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ.
2. Giá vốn:
- Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xây dựng như sau:
+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước.
+ Đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua).
Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau…
+ Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.
- Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền hoặc chỉ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.
- Giá vốn chuyển nhượng phần vốn và quyền mua căn hộ, nền nhà là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Đối với trường hợp mới chỉ góp vốn một phần thì giá vốn được xác định bằng phần vốn đã góp.
3. Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm:
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước;
- Chi phí cải tạo đất, mặt nước, san lấp mặt bằng (nếu có), xây dựng, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất;
- Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng và thực tế đã dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua căn hộ, nền nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để góp vốn, mua căn hộ, nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp, tiền mua căn hộ, nền nhà đã nộp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.
- Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng, như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc…
Tòa nhà HSLAWS, Số 183 Trường Chinh, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội.
Điện thoại: 043 724 6666; Di động: 090 574 6666
