Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Hỏi: Khi chuyển quyền sử dụng đất có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không? Trình tự, thủ tục được tiến hành như thế nào?

 

Đáp:
 

✠ Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì khi chuyển quyền sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền mà phải thực hiện các thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trình tự, thủ tục cụ thể cho từng trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định từ Điều 126 đến Điều 131 Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Về nguyên tắc chung, trình tư thủ tục phải đảm bảo các điều kiện sau:

 

1. Hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất (hợp đồng chuyển quyền giữa các tổ chức bắt buộc phải công chứng; hợp đồng chuyển quyền mà một bên là hộ gia đình, cá nhân thì được quyền lựa chọn giữa công chứng và chứng thực; hợp đồng chuyển quyền trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao không phải công chứng, chứng thực nhưng phải có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao).

 

2. Sau khi hợp đồng (văn bản) được công chứng, chứng thực, người sử dụng đất lập hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu bên chuyên nhượng hoặc nhận chuyển nhượng là tổ chức. Nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu các bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã để chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

 

3. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất gồm có:

 

- Hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển quyền đã được công chứng, chứng thực;

 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác mà được pháp luật cho phép chuyển quyền)

 

- Các giấy tờ, hóa đơn chứng minh nghĩa vụ tài chính (nếu có).

 

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân, đất được chuyển nhượng là đất sử dụng dưới hình thức giao (có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác theo quy định của pháp luật).

 

+ Đối với tổ chức kinh tế trong nước, đất được chuyển nhượng là đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người khác mà tiền sử dụng đất phải nộp, tiền nhận chuyển mục đích (nếu có) phải trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

 

+ Đối với người việt nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, đất được chuyển nhượng là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê.

 

- Đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

 

2. Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất: Căn cứ Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP), Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP:

 

- Đất trong dựa án chuyển nhượng pháp luật không quy định khắt khe như đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

 

+ Trường hợp dự án được chuyển nhượng là của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án;

 

+ Trong trường hợp dự án được chuyển nhượng là của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước hoặc thuê đất của Nhà nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án. Nếu là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì lập thủ tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

 

- Đất trong dự án chuyển nhượng không nhất thiết phải có các điều kiện như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, nhưng khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhà đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng dự án:

 

+ Dù là chuyển nhượng toàn bộ dự án hay dự án thành phần thì cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

 

· Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý do chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt.

 

· Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

 

· Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

 

· Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dựa án đã được phê duyệt;

 

+ Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện:

 

· Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch và phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xay dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiếm độ ghi trong dự án đó;

 

· Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên đây, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

 

HÃY LIÊN LẠC VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CỤ THỂ

 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NAM HÀ NỘI - HSLAWS

Tòa nhà HSLAWS, Số 183 Trường Chinh, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội.

Điện thoại VP: 04 3724 6666 ; Di động : 090 574 6666