Liên hệ Diễn đàn BLOG Rss Index Sitemap
Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội - Hanoi South Office Of Lawyers - Tel:(+84)4 3724 6666, Mobile: (+84)90 574 6666 - Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội - Hanoi South Office Of Lawyers - Tel:(+84)4 3724 6666, Mobile: (+84)90 574 6666 - Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội - Hanoi South Office Of Lawyers - Tel:(+84)4 3724 6666, Mobile: (+84)90 574 6666

HỖ TRỢ TRỰC TUYẾN

Mr.Sơn
Hotline: 098 367 6668

Tin nhanh hoạt động

Thông tin pháp luật

Dịch vụ - HSLAW

 

Trao đổi về công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản

Trao đổi về công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản Ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản (Nghị định số 17/2010/NĐ-CP) thay thế Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã ban hành trước đó nhằm cụ thể hóa các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về bán đấu giá tài sản...
 
 
 
 
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đã khắc phục được nhiều vướng mắc của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, đáp ứng được yêu cầu thực tiễn về bán đấu giá tài sản. Hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố, phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động bán đấu giá tài sản còn nhiều những vướng mắc, bất cập. Trong phạm vi bài viết này chỉ xin trao đổi về việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản.
 
Thứ nhất, chỉ công chứng hay có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản.  
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định”.
 
Trong khi đó, Khoản 3 Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó.”.
 
Như vậy, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chỉ quy định việc công chứng, mà không quy định việc chứng thực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, dẫn đến tình trạng thực hiện không thống nhất. Một số UBND cấp xã áp dụng quy định Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản. Một số UBND cấp xã khác lại từ chối chứng thực với lý do Nghị định số 17/2010/NĐ-CP (văn bản quy phạm chuyên ngành) chỉ quy định công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
 
Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) chỉ quy định chung về nguyên tắc bán đấu giá tài sản (Điều 451). Bên cạnh đó, khác với quy định của Luật Đất đai 2003 (chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực), Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 đều quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và hợp đồng mua bán nhà ở được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai và Điều 122 Luật Nhà ở).
 
Hiện nay, Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (lần 3), tại Khoản 4 Điều 44 quy định: “Đối với tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải công chứng hoặc phải được đăng ký thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định đó.„. Sự quy định không thống nhất giữa các Luật sẽ gây khó khăn cho hoạt động bán đấu giá tài sản. Luật Đấu giá tài sản cần quy định thống nhất với các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cụ thể: “Đối với tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán tài sản phảicông chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định đó.„
 
Thứ hai, về thời điểm tham gia của công chứng viên khi được yêu cầu công chứnghợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản.
Nếu như Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, tại điểm 6.3. quy định rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận. Việc công chứng Hợp đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên.”.
 
Đến Nghị định 17/2005/NĐ-CP vẫn quy định hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản phải có công chứng, nhưng không quy định rõ thời điểm tham gia của công chứng viên. Vì vậy, trong quá trình thực hiện có nhiều quan điểm khác nhau nên có nhiều cách thực hiện khác nhau về thời điểm tham gia của công chứng viên.
 
Một số công chứng viên cho rằng thời điểm tham gia của công chứng viên là từ khi các bên đã xác lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và đề nghị công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng. Còn diễn biến của việc mua bán tài sản thông qua phương thức đấu giá như thế nào thì công chứng viên không có trách nhiệm phải theo dõi, giám sát mà trách nhiệm này thuộc về các tổ chức bán đấu giá tài sản. Công chứng viên chỉ thực hiện công chứng hợp đồng căn cứ biên bản bán đấu giá tài sản, dự thảo hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và người mua được tài sản bán đấu giá lập và các hồ sơ liên quan, không cần thiết phải tham gia cuộc đấu giá. Một số công chứng viên khác lại cho rằng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá cũng là hợp đồng mua bán tài sản nhưng loại hợp đồng này được thực hiện theo một trình tự, thủ tục đặc biệt. Đối với loại hợp đồng này thì thỏa thuận về giá mua bán được xác lập ngay tại cuộc đấu giá. Đồng thời việc mua bán này phải tuân thủ đúng nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia được quy định tại Điều 3 Nghị định 17/2010/NĐ-CP. Vì vậy, công chứng viên phải tham gia cuộc đấu giá để kiểm chứng việc bán đấu giá đó có đúng với nguyên tắc này hay không. Trên cơ sở đó mới có đủ căn cứ để công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
 
Do quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP không cụ thể, nên các tổ chức bán đấu giá lúng túng không biết có nên mời công chứng viên tham dự cuộc bán đấu giá bất động sản hay không. Trên thực tế, dù được mời tham dự cuộc bán đấu giá, nhiều công chứng viên cũng ngần ngại không muốn tham dự, vì Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chỉ quy định chung chung “Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá” (Khoản 4 Điều 34 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP); không có bất kỳ quy định nào về vai trò của công chứng viên khi được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Nếu ví dụ, trong cuộc bán đấu giá, công chứng viên cho rằng đấu giá viên không tuân thủ nguyên tắc bán đấu giá tài sản hoặc phát hiện người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm thì công chứng viên có quyền đề nghị đấu viên lập biên bản và tuyên bố hủy cuộc bán đấu giá hay không?.
 
Để khắc phục bất cập này, Luật Đấu giá tài sản cần quy định cụ thể về thời điểm tham gia của công chứng viên khi được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhằm đảm bảo sự thống nhất trong thực thi pháp luật.
 
Thứ ba, về phí công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản.
Khoản 3 Điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19 tháng 01 năm 2012 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng, quy định phí công chứng hợp đồng bán đấu giá bất động sản là 100.000 đồng/trường hợp. Tuy nhiên, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định 02 loại hợp đồng riêng biệt là “Hợp đồng bán đấu giá tài sản” (Điều 25) và “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” (Điều 35). Theo đó, “Hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện của người đó” và “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá.”
 
Vậy, khi công chứng “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản”, tổ chức hành nghề công chứng thu phí theo mức “công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất” (điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP) hay theo mức “công chứng hợp đồng bán đấu giá tài sản là bất động sản” (khoản 3 Điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP).
 
Thực tế cho thấy, các công chứng viên công chứng “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản”, nhưng lại thu phí công chứng “Hợp đồng bán đấu giá tài sản là bất động sản”.
 
Do vậy, để thống nhất với quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP cần bổ sung quy định phí công chứng đối với “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá”, để áp dụng chung cho cả bất động sản và động sản (trường hợp cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu). Về mức phí, về bản chất cũng là một loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhưng được thực hiện thông qua một trình tự, thủ tục đặc biệt. Do vậy, mức phí nên tính theo giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản như các loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng khác./.
 
Nguyễn Thị Thanh Hà - Sở Tư pháp Thừa Thiên Huế
 
Nguồn: moj.gov.vn 
Các từ có liên quan đến bài viết: Trao đổi về công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản

Phản hồi khách hàng

 

Ý kiến của bạn

Họ tên:  
Email:
Nội dung:  
Mã bảo vệ:   TV5N3E
 

Tin đã đăng